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号脉地产新品模式遇阻症结何在盘楼

发布时间:2019-11-22 15:29:58 阅读: 来源:笼绞机厂家

号脉地产新品:模式遇阻 症结何在

很多养老地产项目没有专业服务,层出不穷的新产品、新概念,让人眼花缭乱;蜂拥而至的开发商,动辄上千亩的开发体量,一个比一个宏大的规模……旅游地产、养老地产……这些近年来热度不减的地产新产品,为何会成为开发趋势,原因何在?市场接受度如何?又存在哪些问题?

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开发商良莠不齐

市场还在培育期

仅凭房子本身升值几乎不可能

很多养老地产项目没有专业服务

层出不穷的新产品、新概念,让人眼花缭乱;蜂拥而至的开发商,动辄上千亩的开发体量,一个比一个宏大的规模……旅游地产、养老地产……这些近年来热度不减的地产新产品,为何会成为开发趋势,原因何在?市场接受度如何?又存在哪些问题?

前一个十年,卖房子,当房子的增值效应减弱之后,后一个十年,将是卖服务。业内人士和资深开发商,一起来号脉问诊。

脉相一

开发商良莠不齐 趁热蜂拥而上

近年来,旅游地产、主题地产、养老地产一直热度不减,吸引了众多开发商进入这些新领域。但和单纯的住宅开发不同的是,这些新产品的开发,其实不少企业并无经验。

世联地产的相关负责人分析说,随着消费者收入水平的提高与需求的升级,旅游度假地产逐步开始出现,占据较好旅游资源的蒲江、青城山、峨眉山已经 有相当多的项目,其中不乏品牌企业运作的大盘。但养老地产,受制于政策扶持力度、开发商运营与管理能力、购买能力等多种因素制约,目前只在北京等一线城市 有零星开发,成都尚需时日。

那么,是什么原因促使新产品的开发成为一种趋势,开发商蜂拥而上?“这几年市场调控,很多开发商看不到未来的方向,显得比较茫然,所以什么热做 什么。” 成都珠江的总经理助理兼市场经营中心总监刘来超这样说。除了开发商自身的盲动外,另一个原因是市场的需求所催生。以养老地产为例,中国已经进入了老龄化社 会,市场对养老地产的需求巨大。

四川中原地产董事、总经理庄泽宝分析,特别是一些中小企业,船小好调头,转向也比大的品牌开发商简单和容易很多。值得关注的是,这类旅游地产、 养老地产的开发,地块的体量一般都很大,动辄上千亩,其实对开发商的实力、持续地运营都要求非常高。而一旦出现问题,买单的不仅仅是企业,还有购房者,对 稀缺的土地资源,也是一种浪费。“还有更深层次的原因,除了做新概念,做产业,拿地更容易外,不少企业还希望通过新兴产业,创建融资平台。”尘玉品牌管理机构总经理朱亚一针见血地指出繁荣背后的实质。

脉相二

市场还在培育期 客户接受度有待提升

一方面,是开发商持续进入,新产品层出不穷,另一方面,市场是否就真的一片火热呢?

世联地产的相关负责人则分析,从目前的情况来看,除了旅游、度假类地产有所萌芽之外,其他的大都停留在概念讨论阶段。“以养老地产为例,国内的养老环境由于老年人中低收入的比例相对较高,无法承担起高昂的养老费用,因此良好的养老机构针对的客户群体只能是少数收入较高的群体,这个因素制约了养老地产的发展规模。中国至今也仅有一线城市少数项目试水。”

青城山文化旅游项目“上善栖”的开发商、四川亿兴置业营销总监陈晓岚则以实战经验谈到自己的看法。“2007年以前,都江堰、青城山的文化旅游 项目,由于单价低,面积小,主要购买和居住者以退休老人居多。但随着市场的发展,特别是上善栖项目之后,这类产品的单价都已上万元,而主力户型也在80 ———100多平米,总价上百万。更多的客户群已经调整为40———50岁的社会主流人群,以上善栖为例,比例达到了60%。而真正的退休老人,居住和购 买的反而少了。”

他说,养老地产的市场还不成熟,从项目的例子可以看出,收入的制约是一个问题。另一个原因是,在中国发展养老地产,观念制约很大。

脉相三

旅游地产、度假地产成功的关键在运营

“我们对成都的度假物业进行了一次深度调研,青城山的房子一个冬天不住,不仅是房子发霉、打扫卫生的问题,我们就遇到有的房间内的电视机、冰箱、热水器、空调全 部受潮损坏,而且阳台栏杆还锈蚀,花园杂草丛生,这样的房子别说增值,肯定是贬值,这也是度假物业升值受限的最大因素。”途家网四川公司总经理谢牮透 露,仅凭房子本身就希望度假物业能够获得升值,今天这几乎不可能,据了解,淡季青城山的空置率在70%以上,即便是旺季也至少有一半以上的房子没有住 人,现在旅游地产、度假地产不是开发修建的问题,关键是如何运营,如何把旅游地产、度假物业的价值最大化,在告别了过去房价的“非理性暴涨”之后,今天的 度假物业、旅游地产必须通过成功的运营来使其增值。

据悉,途家网现在已经在成都落地并推出物业“管家”和“托管”两大服务,所谓的“管家”就是类似于酒店服务,随时给你洗衣服叠被子,房主不在家 时还定期给开门通风打扫,定期进行房间日常护理等。“托管”的意思就是房主不使用的时候,途家网还可以帮你把你的空置房当成酒店房间卖出去,房主可以随时 通过网站查看自己房子的预订入住情况以及每天的成交价格,然后房费收入房东还可以和途家网分成享受。

“我们的客源直接来自于携程网订单,而且我们拥有一整套网络平台和酒店服务体系,这是我们能够实现分时度假的前提。”谢牮表示,途家网成都站很快即将开通。

脉相四

养老地产的核心是服务和产业链

“现在所谓的‘旅游地产’,其实很大程度上,只是‘地产旅游’,采用简单的地产+旅游的操作方式来运作。”庄泽宝这样调侃。对此,成都珠江的总 经理助理兼市场经营中心总监刘来超则进一步解释:“文化旅游地产和养老地产,都应该是一个完整的产业,需要体系、专业进行支撑,首先是要大量地投入,并提 供完善的后期服务,其实对开发商的要求非常高。”刘来超表示,目前市面一般的“养老地产”,其实最多叫做“养生地产”,还是脱不了建筑、卖房子的实质。很 多所谓的养老地产项目,只是环境好,适合养生,但是没有专业的服务。而养老地产的核心是专业的服务和成体系的产业链。文化旅游产品国内做得较好的是华侨城,但问题是很多人只看到被别人住宅卖得好,没有看到别人前期的投入和成体系的开发,而且一个城市对这类项目的容量是有限的,大量的文化旅游地产一起上马,可能会死掉一些项目。

他以珠江正在运作的养老地产项目举例,“珠江系对养老地产非常重视,甚至专门成立了珠江惠仁集团来运作养老地产。目前,在广州的项 目,26000亩已经启动,将集养老、医疗(综合性医院和专科医院)、教育、科研研发、金融保险等为一体,并将引入售价不菲的世界先进肿瘤治疗技术和设 备。更人性化,更专业,更多关怀,而不仅仅是让老年人住进来这样简单。”

除了业内人士强调的服务和产业,四川亿兴置业营销总监陈晓岚还谈到了配套的问题。他表示,这类产品由于要靠近自然资源好的地段,离城区都较远,其生活、居住、交通配套都是个大问题。而这些必然会影响到后期的入住和项目的持续运营。

专业人才的匮乏也被业内人士看到。刘来超谈到了正在运作中的广州养老项目的做法,规划是请日本的公司做的,而相关的人才,也将从经验丰富的日本、美国等地高薪聘请,并将设置专门的高校研发基地,进行持续的开发和投入。

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