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楼市调控新政的艺术和技术

发布时间:2021-01-21 15:02:53 阅读: 来源:笼绞机厂家

楼市调控新政的艺术和技术

日前,北京(楼盘) 住建委发布的楼市调控“京7条”引发各界热议,作为房价大涨背景下首都出台的楼市新政,又适逢十八届三中全会召开前夕,新政所呈现出的调控思路具有风向标示意。很明显,从“京七条”全称《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》可知政策用意——“增加供应”替代了以往的“抑制需求”,调控逻辑明显转向。这是调控思路上的重大变化,也是技术性策略运用的实质性进步。  溯源地方政府近十年的楼市调控,技术性手段的使用很多时候属于资源错配。最为典型的莫过于限制性技术手段:以“限购”为例,这不过是需求的延后,同时造成需求累积,如同堰塞湖,原本宜疏不宜堵,结果因某次意外,购房人心理防线坍塌,叠加后的需求全面暴发,于是成交量井喷,而瞬时的供应不可能跟上,房价暴涨成为必然。“限贷”和“限价”同样有违市场经济规律,“限贷”的出发点如果不是为了防范金融风险,而是以调控房价为目的,那么在房价上涨收益预期下,突破“限贷”的房屋购买资格就有了价值,各种包装公司的出现顺理成章。而金融业的利润与风险追求往往体现为锦上添花而非雪中送炭,被限贷的群体显然属于更优质的客户,在风险更低、收益更高(利率上浮)下,银行业的选择可想而知。所有这些显性和隐性成本都最终被体现为购房成本,以新的成交价格为基准,直接间接地推动房价上行。而盲目“限价”则直接导致该类商品的开发意愿降低、造成供应不足,反而进一步推高价格。要知道,在房地产业的各个环节,土地等原材料成本、建筑成本、融资成本以及人力成本等各生产要素均呈上涨的态势下,不在供应和成本环节做文章,怎么可能让房价下降。  除此以外,以往调控中的技术性手段还被用以房价统计环节,比如在房价大涨、需求增加背景下,暂停高价房源上市,以拉低平均价格——类似冶标不冶本的做法抑制了供应,无益于供需缓和,且最终削弱了调控政策的公信力,以至让购房人失去信心,恐慌入市。  作为社会科学的范畴,管理民间预期,实现全民安居梦需要楼市调控艺术;但交织其间的自然科学数理必然关系,其技术运用逻辑同样需要重视。显然,从调控逻辑上说,“京七条”是一个显著进步。尽管实施细则仍有待进一步细化,但从“控需求”到“增供应”的思路转变,附合市场经济规律,也预示了楼市产业政策的新方向。推而广知,在土地为代表的原材料供应、税费等交易环节降低成本,增加供给,甚至“限购”政策的适时退出,回到更加市场化的供求关系,真正让保障和市场两条腿走路,市场的归市场,保障的归保障,再以市场反哺保障,如此才能真正有助于房地产业健康发展。否则,今天是“刚需”(自住需求)、明天“刚改”(改善需求)、后天“刚投”(投资需求),需求端持续累积,供需关系无法平衡,购房预期紊乱,房价剧烈波动的故事将反复上演。

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